Le montant affiché sur une annonce, le total payé par le voyageur et la somme qui reste au propriétaire sont trois choses différentes. Pour étudier votre projet, commencez par séparer les revenus des nuitées, les frais de séjour et les charges du logement.
1. Partir des nuitées réellement vendues
Choisissez une période et comptez les nuits effectivement réservées. Multipliez-les par le prix moyen des nuitées vendues, en tenant compte des réductions et des remboursements. N’utilisez pas le prix d’une seule nuit affichée comme s’il s’appliquait à toutes les dates du calendrier.
Comparez ensuite ce revenu aux nuits que vous aviez réellement rendues disponibles. Les séjours personnels et les périodes de fermeture réduisent la période d’exploitation. Une estimation construite sur douze mois ouverts ne décrit pas le projet d’un propriétaire qui occupe son appartement une partie de l’année.
2. Calculer la commission sur la bonne base
Baytt annonce une commission de 18 % TTC du tarif des nuitées. Pour comprendre le coût, distinguez cette assiette des autres lignes du séjour : frais de plateforme, ménage, taxe de séjour ou services complémentaires. Le contrat et les relevés doivent permettre de rapprocher les montants sans déduction comptée deux fois.
Si le total des nuitées servant de base à la commission est de 2 000 €, la commission à 18 % représente 360 €. Il reste 1 640 € avant les autres frais et charges. Ce montant n’est donc pas un revenu net propriétaire.
Si la plateforme verse déjà une somme après ses frais, ne soustrayez pas ces frais une seconde fois. Reconstituez le détail à partir du relevé de réservation, puis rapprochez-le de la facture de gestion. En cas d’écart, faites clarifier le calcul au lieu de comparer uniquement deux virements.
3. Lister les autres coûts sans les mélanger
| Poste | Question à poser |
|---|---|
| Plateformes | Quels frais sont retenus et sont-ils déjà déduits du versement ? |
| Ménage et linge | Quel est le coût de la rotation, qui le règle et quelle somme est facturée au voyageur ? |
| Consommables et entretien | Quels achats et remplacements ont été nécessaires sur la période ? |
| Charges du logement | Quelle part retenir pour l’énergie, Internet, l’assurance et les charges liées au bien ? |
| Financement et fiscalité | Quel indicateur veut-on calculer : exploitation, trésorerie ou montant après impôt ? |
Une ligne de ménage facturée au voyageur n’est pas automatiquement un bénéfice : elle peut financer une prestation. De même, les sommes collectées pour être reversées à un tiers doivent être isolées pour ne pas surestimer ce qui vous appartient réellement.
4. Nommer précisément le résultat
Un résultat d’exploitation après frais de séjour n’est pas identique à la trésorerie après remboursement d’un crédit. Et aucun des deux ne correspond nécessairement au montant après impôt. Choisissez votre indicateur, écrivez ce qu’il inclut et gardez la même méthode pour comparer les mois.
Une présentation utile tient en trois colonnes : recettes du logement, dépenses correspondantes, solde selon la définition choisie. Ajoutez les dates de la période et notez les dépenses exceptionnelles. Le remplacement d’un équipement ne doit pas disparaître du calcul, mais il mérite d’être identifié pour comprendre l’écart d’un mois à l’autre.
5. Tester plusieurs scénarios avant de décider
Pour une première mise en location, travaillez avec une hypothèse prudente, une hypothèse intermédiaire et une hypothèse plus favorable. Faites varier le prix moyen et les nuits vendues, tout en conservant les coûts qui existent même sans réservation. Observez aussi ce que change une durée moyenne de séjour plus courte : elle augmente le nombre de rotations pour un même nombre de nuits.
L’objectif n’est pas d’afficher le plus gros chiffre, mais de savoir si l’organisation vous convient et quelles hypothèses doivent être surveillées. Le traitement fiscal et comptable dépend de votre situation : faites-le valider avec un professionnel compétent.
Vous pouvez demander une estimation gratuite en précisant vos périodes disponibles. Découvrez également les repères propres à Courbevoie et à Puteaux pour préparer votre projet.
Sources et repères
Sources consultées le 23 septembre 2026. Les réglages des plateformes et les règles peuvent évoluer.